Zástupci SIRDO Vladimír Kremlík, ředitel a Karolína Šnejdarová manažerka komunikace pozvali k rozhovoru Davida Chládka, nového ředitele výstavby a developmentu ve firmě CTP pro Českou republiku.
Pane řediteli, jste ve významné pozici ve firmě CTP. Vykázali jste rekordní kvartál. Jak jste se na svojí pozici vypracoval? Bylo to náročné? A co znamená zkratka CTP?
Začnu od konce. Zkratka CTP znamená Central Trade Park – což znamená v angličtině centrální obchodní zóna nebo centrální průmyslová zóna. Spolupráci s CTP jsem zahájil před 11 lety jako projektový manažer a přes další pozice ve vedení firmy jsem se dopracoval až na současnou pozici ředitele výstavby a developmentu. Bylo to obtížné vzhledem k tomu, že developerský trh sám o sobě je velmi dravé prostředí. Je to dané tím, že na trhu panuje vysoká konkurence a související legislativou a povolovacími procesy a podmínkami při výstavbě. Dále je to dané velkou poptávkou na trhu po logistických a výrobních nemovitostech v ČR.
Odkud jste do CTP přišel?
Já jsem zastával několik pozic ve stavebnictví a developmentu a v předešlých 15 letech jsem sbíral zkušenosti v těchto oborech.
Na co přesně se CTP zaměřuje?
CTP se zaměřuje na výstavbu logistických a výrobních areálů a budování infrastruktury pro průmysl v ČR.
Jak byste zhodnotil Vaše působení ve firmě? Rostla firma? Byly tam nějaké zlomy? Ještě ve firmě 11 let, když se podíváte zpětně?
CTP si za tu dobu vybudovalo dominantní pozici na trhu, kterou je možné vyjádřit řekněme 40 % tržního podílu. Stále roste stabilně 15-17 % ročně, co se týče pronajímatelných ploch a stejně tak obratu.
Kdo přišel s myšlenou CTP společnosti?
Firma CTP byla založena holandským současným majitelem, který před 22 lety přišel do České republiky jako zaměstnanec jedné ze soukromých společností a identifikoval toto místo na trhu, kde vlastně veškeré logistické ani výrobní areály nebyly k dispozici a ze zkušeností ze západního trhu zahájil development a výstavbu těchto nemovitostí a této infrastruktury, protože bylo zjevné, že při ekonomickém růstu, který v té době čekal Českou republiku, a bylo to naprosto nezbytné a tato strategie se vyplatila.
Kolik máte zaměstnanců v CTP a kde zaměstnance můžeme vidět nebo najít?
CTP působí na 9 trzích napříč celou střední a východní Evropou, přičemž to je vyjádřeno cca 440 zaměstnanci a pro Českou republiku, která aktuálně generuje asi 50% aktivit CTP, je to cca 250 zaměstnanců. CTP má regionální strukturu organizační, to znamená mimo headquarters, nebo-li vedení společnosti, které je alokované v Praze máme dalších 5 regionálních poboček, které zajišťují development v jednotlivých krajích.
Jaká z těchto poboček je největší a nejúspěšnější?
Co se týče portfolia, tak jsou největší dvě lokality, což je Brno, kde CTP za posledních 15 let realizovali značnou část svých aktivit. Pak je to CZP Park Bor, což znamená průmyslová zóna, která je na dálnici směr Rozvadov a určitě bych chtěl zmínit i CTP Park Ostrava, kde realizujeme aktuálně již třetí průmyslovou zónu developerský projekt.
To máme Českou republiku. Jak je to s CTP v zahraničí?
Tak, jak CTP rostlo a úspěšně rozvíjelo své aktivity v ČR, tak jsme v průběhu času identifikovali prostor pro naše aktivity i v dalších zemích, tak se mimo ČR CTP začalo rozvíjet na Slovensku. Následně jsme udělali velkou akvizici v Rumunsku a začali jsme velmi intenzivně rozvíjet i naše aktivity tam. Rumunsko se stalo naší druhou nejúspěšnější částí našeho portfolia. Následovaly země jako je Maďarsko, Bulharsko, Srbsko a v současné době se soustřeďujeme na akvizice a development i do západní Evropy. Udělali jsme první akvizice v Holandsku v Rakousku. Poohlížíme se po dalších trzích jako Německo.
V současné době máte nyní Německo z hlediska Evropy?
Řekněme, že je to jedna ze zemí, která logicky připadá do úvahy pro další expanzi, protože mají jednu z nejsilnějších ekonomik v Evropě.
Máte zálusk i na jiné mimo evropské země směrem na východ?
V rámci té strategie zvažujeme všechny varianty, ale v současné době nejsme aktivní dál než Slovensko a na té balkánské straně Bulharsko.
V současné době je e-commerce velkým trendem. Je vůbec způsob, jak by ho mohla i společnost CTP využívat?
CTP z podstaty svého podnikání je poskytovatel infrastruktury. To znamená, že budujeme průmyslové haly, logistické haly, sklady a s tím související služby, které spočívají i v budování administrativních komplexů, nebo doplňkově ubytovacích kapacit pro naše nájemníky. To je řekněme přínos pro CTP do e-coomerce. My spatřujeme obrovskou příležitost. Konec konců se to potvrdilo i v průběhu doznívající kovidové krize, kdy spousta zákazníků a konečných spotřebitelů přešla na nákupy na internetu, to samozřejmě vyžaduje nezbytných objem skladovacích a logistických kapacit, ať už velkoobjemových či velkokapacitních, nebo tzv. last mile, což znamená v blízkosti měst nebo přímo v jejich centrech, kde firmy jako Zásilkovna a další dodávají svým zákazníkům skutečně na čas – just in time jejich zboží, nebo objednávky, které si tito zákazníci objednávají.
Tak jak roste váš business, tak společnost vznikla přes 22 lety, vy jste tam 11 let, což jste v polovině života firmy. Jak rostete, nabíráte pracovníky, pokud ano, tak je to těžké? Hovoří se o situaci na trhu práce?
Určitě ano, děkuji za tuto otázku. CTP bez pochyby je v oboru významným zaměstnavatelem, tak jak v každé jiné firmě dochází k jisté fluktuaci. To znamená, že jsou zaměstnanci, kteří se drží na svých pozicích, postupně se to organizační strukturou vypracují. V případně se na té své roli stabilizují. Jsou i zaměstnanci, kteří po jisté doby odchází a dochází tak k částečné obměně. S tím jak rosteme bezpochyby potřebujeme a je pro nás nezbytné najímat nové zaměstnance, ať už jsou to technici, lidé z financí a právníci. V poslední době se hodně soustřeďujeme na udržitelnost a ekologii, to znamená, že potřebujeme odborníky i v těch oborech. CTP všechny tyto pozice obsazuje napříč celým portfoliem ať už českými nebo zahraničními kolegy ze západních zemí nebo východní Evropy.
Co se Vám podařilo vybudovat a na co jste hrdý? Například administrativní budovy či bytové prostory?
CTP od začátku svého působení buduje své logistické parky jako komplexní službu nejenom co se týče skladovacích případně výrobních prostor, ale jak jsem zmínil, doplňuje své parky o nezbytnou infrastrukturu administrativní případně ubytovací. V již zmíněném Brně jsme navíc zajistili několik lokalit přímo v centru Brna nebo jeho okolí, kde jsme vybudovali administrativní centra, jako je Spílberk nebo Vlněná nebo kombinované centrum služeb, jako je Polnávka. Výhodou těchto developmentu je to, že jsou budovány na brownfieldech. Což znamená budování na starých nevyužívaných areálech. Není to pouze o zastavování zelených polích a ničení půdy.
Ještě bych se chtěl vrátit k administrativním budovám. Jak to vypadá?
Chtěl bych doplnit, že například administrativní budovy v Ostravě představují celkem 200 000 pronajímatelných ploch, což z CTP činí jednoho z největších kancelářských developerů v ČR, ač se to nezdá.
Když už jsme u České republiky, jak byste zhodnotil obecně současnou situaci na trhu?
Co se logistiky týče, tak zažíváme nebývalý boom na poptávky po logistických a výrobních areálech, respektive nemovitostech. Ač se to nezdá, tak skutečně ta kovidová krize, tím že byly přerušeny některé toky zboží a just in time dodávky, na kterých byly postaveny výrobní procesy dodavatelských firem zejména automotiv a v logistice pro konečné spotřebitele byly přerušeny. Firmy se tak víc soustředily na vytvoření kapacit a zásob na území Evropy ať už ČR či dalších zemí a ta poptávka je enormní. Musím říci, že ve prospěch naší společnosti nebo dalších developerů tato skutečnost působí velmi pozitivně. Stávající kapacity jsou nyní vyčerpané.
Očekáváte, že vývoj na trhu bude stabilní takhle pozitivní, nebo vidíte do budoucna nějaké problémy ve vašem oboru?
Poptávka je velmi stabilní a roste. Růst bude dál. My máme srovnání napříč celou Evropou a stále ještě v ČR ten poměr metrů čtverečních kvalitních, prémiových, logistických výrobních prostor je řádově nižší, než je v západní Evropě. Problém, který vidím je v přístupu ať už státní správy nebo veřejnosti k tomuto typu podnikání k výstavbě a developmentu. S tím souvisí velmi komplikovaný proces povolování a získávání veškerých legislativních dokumentů nezbytných pro tuto výstavbu a rozvoj nemovitostí tohoto charakteru.
Jaký máte názor na spekulativní výstavbu?
Jedná se o jinými slovy řečeno před zásoba. Tak jak v jiných oborech potřebujete mít něco skladem, abyste mohli vyrábět. Když dojde k výpadku nějaké dodávky, tak jste schopni odzásobit nebo vyrovnat výpadek. Stejnak tak to platí u industriálním developmentu. Vždycky musí bát na trhu nějaká rezerva či prostor potencionálním zájemcům. Každý, kdo podniká počítá peníze, tak nebude investovat do prázdných hal nebo nemovitostí nebo do neproduktivního výrobku. Stejnak tak je to u průmyslové výstavby a developmentu.
Pokud stavíte areály, logistické komplexy či bytové. Jsou ponechány ve vlastnictví, nebo jsou později vybudované prodány? Jaká je praxe?
Business model CTP je postavený tak, že CTP drží veškeré nemovitosti, které buduje a chová se k nim tak z pozice správce. Máme vybudované týmy nejenom pro development a výstavbu ale i pro následnou správu a údržbu. Na tomto si budujeme vztah s klientelou. V této souvislosti bych rád poznamenal, že 70% růstu a expanze v CTP generují stávající klienti. Firmy, které začínají na výrobní či skladovací ploše. Tím, jak CTP disponuje portfoliem a kapacit, možností, průmyslových zón logistických parků nejenom v ČR ale napříč celou Evropou, tak je schopné uspokojovat poptávku těchto firem i v jiných lokalitách. Tím, že s CTP drží jméno a realizuje následnou správu a údržbu, tak si vytváří dlouhodobý a kvalitní vztah s těmito zákazníky.
Určitě jste zaznamenal novelu Stavebního zákona. Vnímáte ji pozitivně?
V obecné rovině je to určitě krok kupředu. Ten záměr je chvályhodný. Otázka je, jak bude implementován do praxe a zda skutečně dojde ke zkrácené legislativních lhůt a povolovacích řízení jako celku. To povolování staveb a logistických a výrobních staveb týče, tak to není pouze o stavebním povolením jako takovém, ale je to o dalších stavebních dalších řízeních např. vynětí země ze zemědělského půdního fondu, povolení dopravních sjezdů a posouzení vlivů na životní prostředí a další a další, které tvoří takový komplex pro povolení záměru. Vyskládat všechny tato povolení je nesmírně složité a administrativně náročné. Stavební zákon tomu může částečně napomoci, ale otázka je, jaká bude jeho aplikovatelnost v praxi a následná vymahatelnost lhůt a opatření, která ten zákon nabízí.
Jaký byl Váš nejdelší projekt? Od přípravy projektu až k realizaci? Vzpomenete si?
Je to případ od případu. Tím, že my budujeme logistické areály a logistické parky, tak se soustřeďujeme na větší geografické území. To znamená, že výstavba parků probíhá několik let. Na začátku máme zajištěné nejdůležitější povolení jako soulad s územním plánem, jako je dopravní napojení a základní infrastruktura. To vše budujeme na zakázku. Jsou některé univerzální projekty například skladové haly. Vždy musíme doplňovat potřebná povolení k výslednému účelu užívání. Budování parku trvá třeba 10 let, ale je to plynulý proces. Co se týče povolení jako takového, tam se potýkáme v některých případech i 10-15 let. Máme nakoupené pozemky a potýkáme se s administrativními problémy. Někdy jsou to majetkové někdy legislativní problémy.
Ještě se vrátím ke covidu. Jaké jsou dopady covidu v CTP pro Českou republiku?
Z hlediska našeho podnikání, jak jsem řekl, jsou pozitivní. Stoupla řádově poptávka po nemovitostech či službách, které my nabízíme.
Jaké projekty aktuálně v ČR realizujete nebo připravujete? Zmínil byste rád nějaké významné projekty?
CTP v ČR aktuálně provozuje 70 průmyslových zón a tyto zóny permanentně žijí svým developerským životem. Z těch významných bych určitě zmínil výstavbu dalších administrativních budov v komplexu Vlněná v Brně. Vybudovali jsme nádherný co-workový projekt Klubko, který doporučuji navštívit při návštěvě Brna. Co se týče průmyslové výstavby, tak bych zmínil projekt Brno – Líšeň, který vzniká znovu na brownfieldu bývalého závodu firmy Zetor. Tam jsme velmi úspěšní. Výstavba probíhá také v ostravském průmyslovém parku a v regionu Čech. Tam bych zmínil Chrášťany a Bor, kde stavíme pro Primark, známá firma, která podniká v oděvním průmyslu a další. Ta výstavba je masivní. V letošním roce plánujeme dodat na trh bezmála 400 000 metrů logistických a průmyslových nemovitostí a všechny jsou před pronajaté.
Má tahle velká úspěšná firma CTP nějako pro-bon aktivity?
Určitě. CTP je aktivní i v těchto neziskových aktivitách pro bono. CTP je velmi sportovně založená firma. Podporujeme sportovní aktivity. Rád bych zmínil závody triatlonu Doksy race, které se uskuteční v září. Dále podporujeme nadaci Terezy Maxové nebo firmu Czechitas, která se soustředí na vzdělání mladých lidí v IT. Je to firma, která působí v Brně v jednom z našich areálů. Dále máme náš rezidenčním projekt a slouží k ubytování mladých profesionálů, kteří působí v Brně. Tak přes prázdniny, pokud jsou volné prostory tak je nabízíme studentům a dětem ze slabších sociálních skupin.
Na závěr to vypadá, že opravdu máte hodně aktivit a hodně práce. A jak se dokážete od práce odpoutat a jak relaxujete?
V tomto oboru, ve kterém se pohybuji, je to služba 24/7. To znamená, že jedete permanentně. Nicméně člověk musí tzv. dobíjet baterky a relaxovat a vyvážit pracovní vytíženost. V mém případě to je sportem. Já osobně se věnuji amatérské úrovni triatlonu – plavu, jezdím na kole a běhám, když mi to umožňuje čas. Pak samozřejmě trávím čas s rodinou a cestujeme, což lze dobře kombinovat a trávíme dovolenou většinou sportovním eventem. Když jsme na horách tak canyoning, rafting a podobně.
Děkujeme za rozhovor a přejeme hodně osobních i pracovních úspěchů.
